Ristrutturazione edilizia

GUIDA ALLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: TUTTO CIÒ CHE C'È DA SAPERE SU DETRAZIONI FISCALI, REGIME FISCALE, AGEVOLAZIONI FISCALI ED ALIQUOTE IVA DA APPLICARE PER GLI INTERVENTI DI RISANAMENTO E RECUPERO EDILIZIO, RISTRUTTURAZIONE, MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DEGLI EDIFICI.

Presentiamo in questa sezione una guida completa sulle ristrutturazioni edilizie, volta a fare chiarezza sul complesso sistema fiscale che regola l'argomento. La legislazione fiscale, infatti, classifica in modo dettagliato i diversi ambiti della ristrutturazione edilizia, definendo e delimitando i tipi di intervento sia in riferimento alle aliquote Iva da applicare, che in relazione alle agevolazioni e detrazioni fiscali cui tali interventi possono usufruire. Un guida aggiornata (giugno 2013)  secondo le leggi e documenti pubblicati dall'agenzia delle entrate.


 



RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: REGIME FISCALE ED ALIQUOTE IVA DA APPLICARE


QUANDO E COME SI APPLICA IL REGIME AGEVOLATO DELL'IVA RIDOTTA AL 4%

Va premesso che l'applicazione del regime agevolato dell'Iva ridotta al 4% (agevolazioni prima casa) riguarda esclusivamente la fattispecie di "nuova costruzione" che non abbia le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969.

Condizione fondamentale per l'applicazione dell'aliquota agevolata ridotta al 4%, infatti, è che vi sia l'elemento della novità connesso alla costruzione ex novo di un immobile con requisiti oggettivi e soggettivi sia in capo al soggetto richiedente l’agevolazione che in capo all’immobile oggetto di agevolazione fiscale.

All'interno di tale regime agevolato, il Ministero delle finanze specifica e distingue i materiali edili in due diverse tipologie: i beni o materiali finiti ovvero i semilavorati e materie prime (circolari n. 25 del 3 agosto 1979 e n. 14 del 17 aprile 1981).

Le materie prime e semilavorati sono quei beni che vanno a divenire parte integrante dell'immobile. Appartengono a tale nozione, ad esempio, materiali per pavimentazione interna ed esterna, materiali per rivestimenti (carta da parati, piastrelle murali, carta, stoffa), materiali inerti (polistirolo, cementi, clinker, tegole, mattoni, manufatti in gesso, cemento, ferrocemento, acciai per l’edilizia, ecc..
Tali materie e semilavorati sono soggetti all’Iva ordinaria del 21% indipendentemente dal soggetto acquirente.

Per beni o materiali finiti si intendono tutti quei beni necessari alla costruzione di immobili o alla loro ristrutturazione che singolarmente non perdano la loro individualità e non vadano a costituire parti strutturali dell’opera o semplici decorazioni.
Rientrano in tale definizione, ad esempio,
serramenti, radiatori, sanitari, bagni, materiali per gli impianti elettrici, caldaie e termosifoni, ecc.,
i quali se utilizzati per la costruzione di edifici non di lusso (Legge Tupini n. 408, 2 luglio 1949) o di fabbricati rurali a destinazione abitativa (Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/1972 e modificata dall’art. 16, c. 4, del DL 155/1993), richiedendo al venditore apposita dichiarazione (circolare n. 1/E del 2 marzo 1994, n. 1023/9516 del 2 maggio 1986, risoluzione n. 396259 del 14 aprile 1984) p ossono essere assoggetati ad Iva al 4%, sia che siano acquistati con posa in opera che senza.

Attraverso la Risoluzione 22/02/2011 n.22/E, inoltre, l'agenzia delle entrate ha chiarito che gli interventi volti a migliorare l'immobile, anche se realizzati in fase di conclusione dei lavori ed extracapitolato, possono rientrare nel regime agevolato dell'Iva al 4% , purchè non ne modifichino i requisiti di prima casa non di lusso.


QUANDO E COME SI APPLICA IL REGIME AGEVOLATO DELL'IVA RIDOTTA AL 10%

Per tutte le tipologie di ristrutturazione edilizia, l'agenzia delle entrate ha descritto delle fattispecie specifiche, che regolamentano dettagliatamente quali tipi di interventi ed in quale modo possono usufruire di agevolazioni fiscali.
Dobbiamo innanzitutto distinguere i lavori di
manutenzione ordinaria e straordinaria da quelli di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.

1) L'agevolazione per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato dell'Iva ridotta al 10%.

Tuttavia l'agenzia delle entrate distingue la prestazione di servizi dal bene significativo.

Sulle prestazioni di servizi può essere sempre applicata sull'intero valore l'aliquota ridotta al 10%.

Le cessioni di beni, invece, restano assoggetabili ad aliquota agevolata soltanto se forniti nell'ambito del contratto d'appalto. Tuttavia, qualora l'appaltatore fornisca beni di valore significativo (ascensori e i montacarichi, gli infissi esterni e interni, le caldaie, i video citofoni, le apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, i sanitari e la rubinetteria dei bagni, gli impianti di sicurezza) l'aliquota agevolata si applica a tali beni soltanto fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale valore (assoggettabile ad aliquota agevolata) si ottiene sottraendo dall'importo complessivo della prestazione (il corrispettivo dovuto all'appaltatore) il valore dei beni significativi.

Riportiamo l'esempio pratico illustrato dall'agenzia delle entrate

Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:

a) per prestazione lavorativa 4.000 euro
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.

Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).

Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 21%.

Materiali o beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori e/o acquistati direttamente dal committente, rimangono assoggettati ad aliquota ordinaria.

2) L'agevolazione per i lavori di risanamento conservativo e ristrutturazione

Per quanto riguarda tutti gli altri tipi di interventi di recupero edilizio è sempre previsto il regime agevolato dell'Iva ridotta al 10%.

L'agenzia delle entrate si riferisce in particolare alle prestazioni di servizi ed acquisto di beni finiti (ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, ecc.) forniti per la realizzazione di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.

Per questi tipi di interventi, l'aliquota agevolata si applica anche quando l'acquisto dei beni finiti è fatto direttamente dal committente.


RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LE DETRAZIONI IRPEF


Innanzitutto vale la pena ricordare che i primi interventi volti a sostenere e, di conseguenza, incentivare la ristrutturazione e la realizzazione di opere di miglioramento della prima casa, sono stati introdotti nel 1998, attraverso la
detrazione irpef 36%.

Le principali condizioni per fruire di tale agevolazione sono essenzialmente il tetto massimo di spesa (€ 48.000,00 per unità immobiliare) e la ripartizione delle quote dell'agevolazione (10 quote annuali di pari importo).

Tale agevolazione è stata più volte prorogata fino a giungere al DL 83 del 22.06.2012 (il c.d. Decreto sviluppo), con il quale si innalza il bonus fiscale al 50% ed il tetto massimo ad € 96.000,00 per gli interventi che avverrano entro il 30 giugno 2013.

Dal 1° luglio 2013 le detrazioni per ristrutturazione, rese strutturali e quindi inserite nel Testo Unico Imposte e Redditi (TUIR), art. 16-bis, torneranno ad essere pari al 36% con un tetto massimo di € 48.000.

Per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica (per i quali, fino al 30 giugno 2013, è possibile usufruire della detrazione irpef 55%), va precisato che tali detrazioni non verrano prorogate e confluiranno dal 1 luglio 2013 nella lettera h dell’art. 4, comma 1, relativo alle detrazioni del 36%

La tipologia di lavori per i quali è possibile usufruire dell'agevolazione sono contenuti nell’articolo 3 del Testo unico approvato con il Dpr 6 giugno 2001, n. 380 - pdf e successive modificazioni.

Va precisato che le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria non danno diritto alla detrazione Irpef, se non nel caso in cui riguardino "parti comuni" di edifici residenziali.

Possono invece usufruire della agevolazione tutti gli interventi di ristrutturione edilizia per i singoli appartamenti o immobili condominiali, gli interventi di manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo, gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche e favorire la mobilità (interna ed esterna all'abitazione) di persone portatrici di handicap, le opere volte a prevenire il rischio di infortuni domestici e/o atti illeciti da parte di terzi, gli interventi di ripristino e/o ricostruzione di immobili (anche non residenziali) colpiti da "eventi calamitosi".

Da sottolineare anche il fatto che soggetti che possono beneficiare dell'agevolazione, non sono solo i proprietari degli immobili, ma anche l'inquilino o il comodatario, e che l'agevolazione riguarda anche l'aquisto di immobili ristrutturati da imprese edili o cooperative.

Per coloro che eseguono in proprio i lavori, è possibile beneficiare della detrazione soltanto per le spese sostenute per l'aquisto dei materiali utilizzati.

Per poter usufruire della detrazione è necessario seguire una determinata procedura, e conservare ed esibire a richiesta la documentazione. Fondamentale sarà dimostrare le spese sostenute per gli interventi attraverso bonifici bancari, nei quali sia menzionata come causale una transazione riguardante una ristrutturazione edilizia per la quale si richiede la detrazione irpef.